Eestlane on kinnisvaramulli lõhkemise unustanud

„Kinnisvaramulli paisumise ajal tundus paljudele, peamiselt kogemusteta arendajatele, et sõltumata asukohast ja kvaliteedist on kinnisvaraturg ainult kasvav, täiesti riskivaba, kaubaks läheb kõik, ning et hinnatõus kestab seni, kuni vähemalt Tallinnas saavutatakse Helsingi keskmine hinnatase,“ rääkis Rätt.

Kinnisvaraturg aga ei seisa majandusest eraldi. „Olukord, kus kortereid müüakse või broneeritakse enne ehituse algust, ei ole kindlasti jätkusuutlik. Samuti muutuvad ajas tegurid, mis kinnisvaraturgu mõjutavad, näiteks intressitase koos laenutingimustega, vakants, tootlikkus, üürihind, likviidsus, ruumide planeering, arhitektuur jne. Laiemalt ka demograafiline olukord, elatustase, tööpuudus ja laenukoormus,“ loetles Rätt.

Kui pärast mulli lõhkemist alustati arendusi valdavalt kesklinnas, kus arendusriskid väiksemad, siis nüüd käib Räti sõnul aktiivne tegevus ka äärelinnas ja Tallinna lähedal. Tallinnas on üle 100 arendusprojekti, millele lisandub veel linna lähipiirkonnas 20-30 projekti. Enamik on väikeprojekte ja suuremate, üle 100 korteriga projektide, arendus käib etapikaupa.

„Viimasel aastal on müüdud 90–160 uut korterit kuus, mis on 17% kogu müüdud korterite mahust,“ kommenteeris Rätt. „Aastaga on Tallinnas üüripakkumise hulk kasvanud 20% ja varasem kiire üürihindade tõus on peatunud, põhjuseks väikeinvestorite väljaüürimiseks ostetud korterid.“

Kinnisvaraturule on tervislikult mõjunud pankade konservatiivsem laenupoliitika, mis hoiab ära uue mulli tekkimise, leiab Rätt. „Korteriturgu tervikuna mõjutab uute korterite müügipakkumiste arvu kasv, mis pidurdab vanemate korterite hinnatõusu. Pikenenud on müügiperioodid, turusituatsioonile, kvaliteedile ja asukohale mittevastava hinnaga objektide vastu võib üldse huvi puududa ja arendajad on sunnitud hindu korrigeerima,“ selgitas ta. Ostjad on tema sõnul muutunud ettevaatlikumaks, soovivad järjest enam näha reaalselt valminud objekti ja müük paberilt on sisuliselt lõppenud.

„Eesti majandus praegu pigem ei kasva ja kinnisvaraturule jõuab mõju viiteajaga. Ka viimaste aastate palkade kasvutempo ei ole jätkusuutlik. Samuti ei jää pikemas perspektiivis enamike eluasemelaenude aluseks olev Euribor nulli lähedale. Kinnisvaraturu hinda kujundab ikkagi lõpuks nõudlus ja pakkumine,“ märkis kinnisvarahindaja.